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正在推進(jìn)的湖北武漢市姚家?guī)X城中村改造，是武漢市最大的城中村改造項(xiàng)目。變舊為新，改亂為治，對(duì)城市建設(shè)和改善居住環(huán)境是大好事。但這項(xiàng)涉及3716戶家庭、近2萬(wàn)人的改造項(xiàng)目，卻受到很多被拆遷戶抵觸。
他們?yōu)楹尾辉覆疬w？城中村改造項(xiàng)目的拆遷安置是否存在問(wèn)題？相關(guān)部門應(yīng)如何化解這些糾紛？記者進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查。
4月6日，記者再次來(lái)到武漢姚家?guī)X城中村改造項(xiàng)目所涉及的群建村、吳家灣村。
村子已是一片狼藉，大片被拆毀的房屋、成片的磚頭瓦礫包圍著孤零零的一小片四五層高的房子。偶爾一兩戶鐵門緊鎖，里面住著仍未搬走的被拆遷戶，他們已經(jīng)堅(jiān)持了近一年。
拆遷安置補(bǔ)償方案，未征求被拆遷戶意見(jiàn)就出臺(tái)
“我們對(duì)拆遷安置方案非常不滿意�！碑�(dāng)記者詢問(wèn)為何不愿拆遷時(shí)，群建村的鄧良汛說(shuō)，方案出臺(tái)前沒(méi)有征求大家意見(jiàn)，也沒(méi)有公示，甚至連什么時(shí)候開(kāi)會(huì)決定的，大家也不知道。
“突然有一天墻上貼出拆遷公告要求15日內(nèi)搬遷，他們內(nèi)定的安置補(bǔ)償方案就已經(jīng)寫(xiě)在上面�！比航ù宓谋徊疬w戶吳蘭英說(shuō)。
據(jù)了解，姚家?guī)X共有18個(gè)自然村，基本都位于武昌的中心繁華地帶。2010年9月8日，武漢市人民政府正式發(fā)布了關(guān)于姚家?guī)X村征收土地【2010】第111、112、113號(hào)公告，拆遷范圍包括群建村、吳家灣等7個(gè)自然村。2010年12月28日，政府將該地塊賣給了尚文房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，規(guī)劃用途為商業(yè)、金融業(yè)和居住。
城中村改造則于2011年4月28日正式啟動(dòng)，需要拆遷房屋2164棟，涉及3716戶家庭、近2萬(wàn)人。
拆遷前，由于村集體經(jīng)濟(jì)早已改制成武漢星星集團(tuán)有限責(zé)任公司，該公司股民代表于2011年3月22日通過(guò)了《姚家?guī)X村城中村綜合改造集體所有土地房屋拆遷安置與補(bǔ)償方案》。
相關(guān)部門均稱，既然是股民代表大會(huì)通過(guò)了，方案就是有效的。鄧良汛和其他被拆遷戶則認(rèn)為，“公司股東有200多人，但參加所謂代表大會(huì)的不過(guò)20來(lái)個(gè)人。這個(gè)方案第一輪投票沒(méi)通過(guò)，第二輪才勉強(qiáng)半數(shù)通過(guò)。也就是說(shuō)，10來(lái)個(gè)人決定了關(guān)系7個(gè)村、2萬(wàn)人利益的安置補(bǔ)償方案！”
按照該方案，此次拆遷采用房屋還建和貨幣補(bǔ)償兩種方式，農(nóng)業(yè)戶和農(nóng)轉(zhuǎn)非戶等主要人口均按“雙登”（2006年2月登記面積、人口）標(biāo)準(zhǔn)，600平方米之內(nèi)的100%還建，不需實(shí)物還建的按4800元每平方米補(bǔ)償。
“實(shí)際上村委會(huì)只給我們還建房屋，不提供貨幣補(bǔ)償，只有還建房面積小于拆遷面積時(shí)才補(bǔ)一點(diǎn)。而且價(jià)格也很低！”被拆遷戶殷金鳳說(shuō)。據(jù)了解，在群建村所處的小東門地段，商品房均價(jià)已達(dá)每平方米15000元。
殷金鳳說(shuō)，她的房子擁有《國(guó)有土地使用證》和《房屋所有權(quán)證》，并不在姚家?guī)X村的集體土地上，但今年3月，她不在家時(shí)房子被強(qiáng)拆了。還有拆遷戶告訴記者，很多未簽合同的住戶不在屋子里時(shí)被強(qiáng)拆甚至有一位住戶，只是出去倒個(gè)垃圾，回來(lái)發(fā)現(xiàn)房子被強(qiáng)拆了。
拆遷安置合同漏洞百出，“不存在的村委會(huì)”成合同甲方
吳蘭英向記者出示了一份《房屋還建協(xié)議書(shū)》。作為拆遷安置的重要文件，協(xié)議書(shū)中的“安置單位”（甲方）是姚家?guī)X村委會(huì)，開(kāi)發(fā)商尚文公司只是作為丙方存在的。
“這份合同有很大問(wèn)題。”吳蘭英說(shuō)，姚家?guī)X村委會(huì)在城中村改造之后就不存在了，怎么還能夠簽署具有法律效力的合同？
在群建村，記者看到被拆遷戶所謂的“村委會(huì)”掛的是“星星社區(qū)居委會(huì)”和“中共星星社區(qū)委員會(huì)”的牌子，村委會(huì)的牌子已經(jīng)不存在，而村民拿到的協(xié)議書(shū)上卻仍蓋著“洪山區(qū)人民政府洪山街辦事處姚家?guī)X村村民委員會(huì)”的公章。實(shí)際上，姚家?guī)X早已歸武昌區(qū)管轄。
武漢市政府2010年9月8日發(fā)布的政府征收土地公告中均明確：作為武漢市政府（土地整理儲(chǔ)備中心）征收的土地統(tǒng)征項(xiàng)目，村民及相關(guān)權(quán)利人應(yīng)與項(xiàng)目用地單位簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議。
因此，吳蘭英和被拆遷戶們認(rèn)為，被拆遷人應(yīng)該和土地儲(chǔ)備中心（政府部門）簽合同，而不是不復(fù)存在的村委會(huì)。
“一般情況下，拆遷安置要么由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)，要么由區(qū)政府直接負(fù)責(zé)，其他單位、主體頂多是受政府或開(kāi)發(fā)商委托幫助安置。這份合同明顯有問(wèn)題�！蔽錆h得偉君尚律師事務(wù)所一位律師分析，雖然說(shuō)城中村改造中村委會(huì)很關(guān)鍵，但是合同還是應(yīng)該和“拆遷人”簽署。
此外，在被拆遷戶中，有農(nóng)業(yè)戶、農(nóng)轉(zhuǎn)非戶、世居戶、外來(lái)戶和私人房屋等各種不同的性質(zhì)，但都被要求簽署同一個(gè)合同，也明顯是一種違規(guī)做法。
還建房可能是“空中樓閣”，安置合同對(duì)房屋還建細(xì)節(jié)語(yǔ)焉不詳
“我們之所以苦守著房子，不簽合同，是因?yàn)樘珱](méi)有保障了！”吳家灣村的被拆遷戶肖林芳說(shuō)，“《房屋還建協(xié)議書(shū)》根本沒(méi)有寫(xiě)清楚什么時(shí)候還我們房子，在哪兒還，還的房子是什么樣的……根本就是‘空中樓閣’�！�
根據(jù)武漢市有關(guān)集體土地《拆遷管理辦法》第八條規(guī)定，補(bǔ)償安置協(xié)議必須明確載明補(bǔ)償形式、安置方式、臨時(shí)安置過(guò)渡期限、違約責(zé)任等內(nèi)容。
但記者看到被拆遷戶手中的《還建協(xié)議書(shū)》，協(xié)議內(nèi)容只有寥寥十一條，大部分內(nèi)容十分籠統(tǒng)，不僅沒(méi)有約定還建房屋戶型、各方需承擔(dān)的義務(wù)、違約責(zé)任，也沒(méi)有寫(xiě)明具體細(xì)則等。關(guān)于還建房的部分只有簡(jiǎn)單數(shù)十字：“還建房按照市規(guī)劃局批復(fù)確定的（H1—H6號(hào)地塊）還建方案進(jìn)行建設(shè)，還建質(zhì)量、標(biāo)準(zhǔn)按照商品房質(zhì)量管理要求執(zhí)行�！�
相關(guān)律師分析認(rèn)為，這等于什么都沒(méi)有明確，意味著哪怕十年后還房子都不違約。
除了協(xié)議書(shū)的合同主體外，該合同中一些含義模糊的“霸王條款”也使得村民表示“不敢簽”：“甲方將會(huì)根據(jù)乙方的選擇盡量滿足乙方要求，但甲方擁有最終安置權(quán)，乙方同意甲方的最終的安置�！�
“還建房屋應(yīng)該是政府或者開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)，什么時(shí)候變成村委會(huì)了？出了問(wèn)題找誰(shuí)負(fù)責(zé)？”吳家灣的被拆遷戶王龍海很氣憤，也很無(wú)奈。
“拆遷安置應(yīng)使用由市土地行政主管部門制定的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議示范文本，這份還建協(xié)議書(shū)漏洞百出�！甭蓭煼治稣J(rèn)為。
4月3日晚，被拆遷戶代表與尚文公司負(fù)責(zé)人劉良培取得聯(lián)系，他拒絕了村民和開(kāi)發(fā)商直接簽土地行政部門制定的示范文本合同的要求。
拆遷安置程序被質(zhì)疑明顯倒置，專業(yè)人士建議相關(guān)規(guī)定應(yīng)予調(diào)整
在姚家?guī)X城中村改造過(guò)程中，2011年3月28日，村委會(huì)實(shí)施了《姚家?guī)X村城中村綜合改造集體所有土地房屋拆遷安置與補(bǔ)償方案》，而到了5月中旬武漢國(guó)土資源和規(guī)劃局才發(fā)布針對(duì)這一項(xiàng)目的《征收土地補(bǔ)償安置方案公告》。
“這明顯不符合規(guī)定，應(yīng)該是政府部門的公告在前，村委會(huì)的安置補(bǔ)償方案在后出臺(tái)�，F(xiàn)在明顯程序倒置�！币恍┍徊疬w戶認(rèn)為。
對(duì)此，武昌區(qū)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展工作辦公室書(shū)面回復(fù)認(rèn)為，這是習(xí)慣做法，沒(méi)有問(wèn)題。而對(duì)于合同是否合法的問(wèn)題，該辦公室稱，該補(bǔ)償安置協(xié)議符合武漢市城中村改造相關(guān)政策規(guī)定。
對(duì)于城鄉(xiāng)統(tǒng)籌辦公室的答復(fù)意見(jiàn)，很多被拆遷人表示不能接受，并向信訪部門提出復(fù)查申請(qǐng)。
2012年1月22日，武昌區(qū)政府向被拆遷戶提供了復(fù)查意見(jiàn)。該意見(jiàn)認(rèn)為，村委會(huì)作為城中村改造的主體，負(fù)責(zé)拆遷安置與土地騰退，摘牌企業(yè)只負(fù)責(zé)建設(shè)。而村委會(huì)的拆遷安置方案也是符合武漢市城中村改造政策的。在這個(gè)回復(fù)中，沒(méi)有提及被拆遷戶反映的合同不合法問(wèn)題。
據(jù)法律專家介紹，在我國(guó)有關(guān)拆遷管理的相關(guān)規(guī)定中，要求征地涉及拆遷農(nóng)民住房的，必須先安置后拆遷；同時(shí)，在被拆遷戶還建房屋采用產(chǎn)權(quán)調(diào)換的形式時(shí)，協(xié)議應(yīng)明確安置房屋的地點(diǎn)、面積、安置期限、差價(jià)結(jié)算等事項(xiàng)。
對(duì)有關(guān)部門的回復(fù)，法律專家認(rèn)為，《武漢市征用集體所有土地房屋拆遷管理辦法》和《武漢市征用集體所有土地補(bǔ)償安置辦法》均為2003年12月22日頒布實(shí)施，現(xiàn)仍在執(zhí)行，但是已經(jīng)不適合當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格的具體情況，有關(guān)部門應(yīng)該予以調(diào)整。 |
